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Escrito por Administrator   
Viernes, 02 de Abril de 2010 23:01

Economía a fondo en Coyotes.eS: Hipotecas

Hipotecas y el sistema de amortización francés

Debido a las peticiones de nuestros fans y al gran clamor popular que demandaba una sección sobre economía en nuestra página web, nos hemos visto obligados a tratar un tema que preocupa a todos los españoles de a pie.

La verdad es que, teniendo en cuenta la gran parte de nuestra vida que pasamos pagando una (o pasaremos) con casi toda probabilidad, conviene tener claras algunas cosas y, al menos, saber por qué pagamos lo que pagamos aunque en cualquier caso tengamos que pagarlo.

Todo el mundo sabe que desde que el euro entró en vigor en España, es el Banco Central Europeo el que establece el índice de referencia utilizado para la inmensa mayoría de las hipotecas de España: el euribor. Este índice es igual para todos los países de la zona euro y, por tanto, ni depende de nuestro país directamente ni tiene necesariamente que ser sensible a los problemas e intereses de la economía de nuestro país... una pena. El presidente del Banco Central Europeo es un tipo francés apellidado Trichet. Pues eso, el interés que pagamos en una hipoteca "estándar" es el euribor más un porcentaje llamado diferencial, que si bien antes solía ser despreciable (0.35% - 0.65%) ahora lo más habitual debido a la stuación económica es que no baje del 1 o incluso del 1.5, y dado que el euribor se encuentra en caída en picado lo previsible es que este diferencial continúe su ascenso para que los bancos sigan obteniendo porcentajes de interés significativos por el dinero que nos prestan.
Hablando de los beneficios de los bancos, el interés que éstos nos cobran por el dinero que nos prestan suele tener un mínimo (también llamado suelo) para asegurarse de que en momentos como los actuales en los que el euribor está por los suelos (y bajando) ellos sigan sacándole una rentabilidad considerable. Eso quiere decir que si el suelo de nuestra hipoteca está en el 3%, aunque el euribor esté al 2% nosotros nos veremos obligados a seguir pagando ese 3% como mínimo en la siguiente revisión.

Dicho esto, habría que comentar algo que casi todos sabemos: en nuestras primeras cuotas bancarias (que pueden prolongarse durante 15 o 20 años) casi todo el dinero que el banco nos cobra en concepto de hipoteca corresponde a intereses. Por ejemplo, si nuestra hipoteca es de 600€ y estamos empezando a pagar, lo más probable es que dependiendo del caso paguemos 500€ de intereses por el préstamo y 100€ destinados a ir pagando el dinero que debemos, esto hace que si pedimos por ejemplo 100.000€ y hemos pagado en un año 6.000€ en total de hipoteca sigamos debiéndole al banco 98.000€ en vez de 94.000€ (ya que de los 6.000€ que hemos pagado sólo 2.000€ de ellos se han destinado a ir cancelando nuestra deuda).

Esto ocurre, porque las hipotecas (al menos en España) se amortizan (osea se van pagando) siguiendo el sistema de amortización francés. Este sistema se basa en que, se calcula la cuota mensual que hemos de pagar, se calculan los intereses mensuales que el banco nos cobra por habernos prestado el dinero (ya que el banco exige que mensualmente se le abonen los intereses de todo lo que nos queda por pagarles) y el resto va destinado a amortizar capital.

Un ejemplo: hemos pedido prestados 100.000€ , nuestro interés es del 5% y la cuota que se nos ha calculado al mes es de 600€. El banco hace lo siguiente: el 5% anual de 100.000€ resultan ser 6.000€, lo que entre los 12 meses del año vienen a ser 417€, por tanto en el próximo recibo de los 600€ que paguemos 417€ irán destinados a pagarles intereses y 183€ a ir pagando los 100.000€ que debemos.

Por supuesto, conforme vayamos pagando capital, el 5% de ese capital que pagamos de intereses (hasta que nos revisen el interés) irán decreciendo de forma que al final de la vida de nuestro préstamo casi no pagaremos intereses y prácticamente todo el dinero entregado corresponderá a cancelar capital.

El sistema de amortización francés tiene un punto bueno y otro malo. El aspecto positivo es que consigue que todas las cuotas de nuestro préstamo (mientras no varíe el interés sean constantes). El aspecto negativo es que como cancelamos poco capital en cada cuota, el porcentaje de intereses correspondientes al dinero que aún debemos siempre es alto y, además, el día que queramos vender nuestra casa o subrogar nuestra hipoteca nos daremos cuenta que prácticamente seguimos debiendo al banco una cantidad muy similar a la que pedimos en principio, ya que casi todo el dinero aportado ha ido destinado a pagar intereses al banco.

Además del sistema de amortización francés, existen algunos otros, como el sistema de amortización alemán (que no trataremos aquí), pero que a grandes rasgos consiste en que, si por ejemplo pedimos 900€ prestados, y tenemos que devolverlos en 9 meses, en cada pago cancelaremos la misma cantidad de capital, en este caso 900€/9=100€, y aparte habrá que pagar los intereses que se deben. Así, el primer mes pagaremos 100€ y el porcentaje de interés sobre los 800€ restantes, el segundo mes otros 100€ más el porcentaje de interés convenido sobre los 700€ restantes... y así sucesivamente. La ventaja es que amortizamos capital rápidamente y cada vez pagamos menos intereses (que que debemos menos), la desventaja es que la cuota que pagamos es variable, ya que esta cuota se compone de una parte fija y conocida de capital y de una variable en función del interés de capital que nos queda por amortizar. Además las cuotas son mucho más altas al principio.

Bueno... después de todo este rollo, voy a dejaros con la gran joya de este artículo. Una aplicación para calcular la cuota que os saldrá en función del capital que pidais, el interés que os de el banco y el plazo en el que lo amorticeis. Hasta ahí lo que podeis web en cualquier portal inmobiliario de poca monta... Además incluímos desglosado el cuadro de amortización mensual (siguiendo el sistema francés) y una gráfica en la que podéis ver, como, según pasan los años evolucionan los porcentajes de intereses y capital que vamos pagando... No olvideis poner los decimales con un "." y no con la coma...

 

 

Última actualización el Viernes, 02 de Abril de 2010 23:03
 
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